U Europskoj Uniji jedino je u etažiranoj zgradi moguće prodati stan. U Hrvatskoj svaka druga zgrada nije etažirana, odnosno nije upisana u zemljišne knjige, a vlasnici stanova ne posjeduju vlasničke listove.
Prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, suvlasnici stambenih zgrada koji do kraja 2006. godine nisu proveli postupak etažiranja, to će moći, ali i morati napraviti do 2010. godine. Hrvatski sabor i zakonodavstvo su upravo 2010. odredili kao krajnji rok kako bi zadovoljili uvjet Europske Unije i Svjetske banke za sređivanjem zemljišnih knjiga i katastra.
O čemu se zapravo radi?
Do prije nekoliko godina gotovo 90 % zgrada u Hrvatskoj nije bilo etažirano. Često se događa da je na mjestu određene stambene zgrade u zemljišnim knjigama upisana tek parcela, prazno zemljište ili pak oranica. S procvatom graditeljstva i izgradnjom velikog broja novih stambenih zgrada po cijeloj Hrvatskoj, a posebno u Zagrebu, brojka od 90 % neetažiranih stanova smanjila se na oko 60-ak % jer nove zgrade nemaju takvih problema.Problem su, dakle, objekti stari nekoliko desetaka godina te njihovi vlasnici zapravo ne mogu dokazati vlasništvo nad svojom stambenom kvadraturom, jedinim dokumentom kojeg Europa priznaje, vlasničkim listom.Kako bi riješili problem i postavili jasnu granicu koji su to dijelovi u starijim zgradama privatni, a koji zajednički te kako bi se stanovi mogli upisati u zemljišne knjige kao zasebne jedinice, država, odnosno Ministarstvo pravosuđa, ušlo je u projekt sređivanja zemljišnih knjiga i katastra kojeg financira Svjetska banka.
Za posao snimanja stanja na terenu i izrade elaborata o zatečenom stanju te mjerama za unapređivanje i rješavanje problema, angažirana je tvrtka Geofoto iz Zagreba koja je svoj posao odradila.
Na terenu smo analizirali trenutno stanje s prijedlozima poboljšanja i ubrzanja postupka etažiranja, a u tome su nam puno pomogli lokalni konzultanti jer oni objektivno govoreći, imaju puno bolji uvid u stanje na terenu. Prema onome što smo vidjeli, stanje je u cijeloj Hrvatskoj otprilike isto, nove su zgrade etažirane, dok starije nemaju nikakvu dokumentaciju niti su upisane u zemljišne knjige ili katastar. Kroz nekoliko godina stvari su se tek malo pomakle. Vjerujemo da je najveći problem u tome što suvlasnici zgrada nisu svjesni da je upravo etažiranje jedini način dobivanja vlasničkoga lista nad stanom, ali i jedini mogući način eventualne prodaje stana ili ostvarivanja hipotekarnog kredita - ističe Ida -onov iz tvrtke Geofoto.
U nekadašnjem sistemu, prilikom izgradnje zgrade nije evidentirano vlasništvo jer je tada postojalo samo društveno vlasništvo. Devedesetih je donesen Zakon o povratu imovine, odnosno denacionalizaciji i već je tada otvorena mogućnost upisivanja stana i zemljišta, odnosno čestice na kojoj je stambena zgrada, u zemljišne knjige. No, to često zbog pravne zavrzlame i nesređenih imovinsko - pravnih odnosa nije bilo lako provesti.
Grad je, prilikom izgradnje stambene zgrade otkupljivao zemljište od privatnika, uredno platio ili pronašao zamjenske stanove, no nije se upisao u zemljišne knjige iako je vlasnik. Tu nastaje jedan od problema kojega je moguće riješiti ako postoji sva potrebna dokumentacija o prodaji zemljišta te sve ostale dozvole. Postoje i slučajevi da je neka zgrada upisana u katastar, ali ne i u zemljišnu knjigu, što je uvjet za dobivanje vlasničkog lista. Osim toga, još je puno detalja koji koče proces etažiranja. Primjerice, ako pojedini stanar odluči upisati svoj stan, mora tražiti potpis ovjeren kod javnog bilježnika, od svakog suvlasnika zgrade da bi mogao "naručiti" etažiranje čitave zgrade. Naime, pojedinac može tražiti etažiranje samo svog stana isključivo sudskim putem, dok inače u postupak mora ići cijela zgrada. Tu mogu nastati problemi, jer dovoljno je da samo jedan stanar ne da svoj potpis i trud propada. Zatim je bitna stavka i pitanje plaćanja. Postupak doista nije preskup, ali danas je svaka kuna dragocjena pa se stanari teže odluče za postupak - ističu u tvrtki Geofoto. Oni su u svom elaboratu naveli i niz prijedloga kako stanje na terenu popraviti.
Država odlučuje koje će modele prihvatiti. Mi smo predložili izglasavanje Zakona o etažiranju gdje će biti regulirani svi pravnidetalji. Tu bi se jasno naznačilo tko taj posao može raditi, kako točno mora izgledati elaborat o etažiranju, tko ga "odobrava", a moraju se navesti i pravni načini "prisile" vlasnika stanova da etažiraju zgrade jer Europa želi jasne i sređene zemljišne knjige, a bez etažiranja stambenih zgrada to je nemoguće izvesti. Predlažemo i prilagođavanje nekih zakona kako bi se postupak ubrzao, jer ga niz zakona koči, posebno kada su u pitanju imovinsko - pravni odnosi nad zemljištem koje se ponekad nalazi i na nekoliko parcela - dodaju u Geofotu.
Upravo zbog svih tih zakonskih regulativa i još uvijek nejasnoj viziji države, odnosno Ministarstva pravosuđa kako ubrzati postupak, vremena je za njegovu realizaciju, iako se radi o roku od tri godine, zapravo malo. Naime, nakon 2010. godine Europska Unija upisano stanje u zemljišnim knjigama smatrat će stvarnim stanjem na terenu pa ako nečiji stan i zgrada nisu upisani, za njih ona neće postojati i pitanje vlasništva bit će vrlo teško, gotovo nemoguće dokazati.
Ipak, situacija se u nekim gradovima popravlja, posebice u Zagrebu i Osijeku, gdje u posljednje vrijeme nadležne službe, uglavnom gradska stambeno - komunalna gospodarstva zaprimaju sve veći broj zahtjeva za etažiranjem. Grad Zagreb ima i posebnu službu za etažiranje od koje je tu uslugu do sada zatražilo oko 200 zgrada.
Voditelj službe Stjepan Črnjak istaknuo je u nekoliko navrata kako vlasnicima stanova omogućavaju plaćanje postupka iz pričuve u 12 mjesečnih rata. Stanari koji ulaze u postupak dobivaju ponudu u kojoj je navedena postojeća dokumentacija zgrade, kao i ona koja nedostaje, prijedlog cijene elaborata te detalji koji će u njemu biti navedeni, od tehničkih elemenata zgrade, određivanja svakog pojedinačnog vlasničkog udjela te izrade plana posebnih i zajedničkih dijelova. Pored toga se izrađuje prijedlog za uknjižbu te sporazum o uspostavljanju vlasništva nad posebnim dijelovima suvlasničke nekretnine, zemljišta i zajedničkih prostorija, i što prije uknjižbe koju trebaju potpisati svi suvlasnici zgrade. No, u slučaju kad se vlasnici zgrada ne odluče na gradske urede koji se bave stambenom problematikom, za taj posao mogu unajmiti diplomirane inženjere građevine, stalne sudske vještake pri ®upanijskom ili trgovačkom sudu.
Što uključuje etažiranje?
1. stručna osoba mora prikupiti tehničku dokumentaciju i usporediti je sa stvarnim stanjem,
2. izmjeriti objekt i napraviti nacrt u slučaju da ne postoji tehnička dokumentacija,
3. izraditi elaborat etažiranja koji sadrži tabelarni prikaz veličine i vrste prostora, zatim vlasništva nad posebnim i zajedničkim dijelovima zgrade, prijedlog razdiobe posebnih i zajedničkih dijelova, prijedlog razdiobe građevinskog zemljišta predmetne nekretnine s obzirom na udjele u vlasništvu na posebne dijelove nekretnine. Tu je sadržan i grafički dio elaborata te prijedlog upisa u zemljišne knjige.
4. izrađuju se "Opći uvjeti" koji se odnose na suvlasnike i korištenje nekretnine,
5. Radi se "Sporazum" o prihvaćanju elaborata koji potpisuju svi suvlasnici, što uvjetuje gruntovnica.
Cijena ovih poslova, ovisno o sredini, kreće se od 5 do oko 17 kuna po četvornom metru stana. Uzmemo li prosjek od 10 kuna po četvornom metru stana, etažiranje za zgradu od deset stanova od po 55 kvadrata, koštalo bi ukupno 5.500 kuna, odnosno 550 kuna po stanu.
Prednosti postupka
U budućnosti će cijena stana kojeg prodajete ovisiti o tome da li je stan upisan u zemljišne knjige, odnosno da li je zgrada etažirana. Upisom u zemljišne knjige, gruntovnicu, katastar, stanar stječe pravo na vlasnički list, jedini pravi dokaz o vlasništvu nad stanom. Do sada je to dokazivao predočenjem dokumenata iz knjige položenih ugovora, no ubuduće to više neće biti moguće.
Osim toga, vlasničkim se listom lakše ostvaruje hipotekarni kredit, kupnja ili prodaja nekretnine, njime se može izvršiti dioba obiteljske nekretnine te utvrditi udio pojedinih suvlasnika u troškovima upravljanja i održavanja objekta, odnosno plaćanja pričuve.
|
