Svaki dan u potrazi iskrsne nešto neplanirano zbog čega oprez postaje ključna riječ. Prodavatelji izmišljaju razne načine kako skriti mane pa tako postavljaju tepihe od zida do zida kako bi sakrili vlagu, na parkete koji su se digli stavljaju neki komad namještaja, vlagu na zidovima pokrivaju tapetama... Često zamrače stan ili namještaj pretrpaju stolnjacima i ukrasima da se ne bi vidjelo kako je sve u jadnom stanju. Pločice koje otpadaju zalijepe sekundarnim ljepilom i tu akciju ponavljaju dok stan ne prodaju.
Često opis stana u oglasu i ono što čujete telefonom ne odgovara stvarnom stanju. Tako sam nedavno gledala stan s “lijepim pogledom na Sljeme”. Sljeme se vidjelo, ali je jako daleko, a odmah ispod prozora je željeznička pruga, štoviše željeznička stanica. Nerijetko se stan oglašava kao prizemlje, a zapravo je riječ o suterenu.
Stan možete tražiti sami, što je teže i dugotrajnije, ili uz pomoć neke od mnogobrojnih agencija za promet nekretninama. - Ako planirate samostalno krenuti u potragu za stanom, morat ćete imati i tolerantnog šefa i kolege na poslu jer ćete veliki dio vremena odvajati za ‘projekt stan’, s obzirom na to da potraga iziskuje i ‘slalom’ po državnim službama koje ne prilagođavaju svoje radno vrijeme vašem.
Agencija za vas pravi selekciju i provjerava papire - kaže Srećko Lozić, direktor agencije za promet nekretninama Stil-Feliks. On preporučuje angažiranje agencije, ne samo zato što je i sam vlasnik jedne nego će agencija, kaže, lakše otkriti prevarante. Priznaje da treba biti oprezan i s izborom agencije.
- Nas ima strahovito puno i moram priznati da 80 posto agencija danas radi na crno. Agenciju koju izaberete najbolje je, osim provjere kod onih koji su koristili usluge, provjeriti u Hrvatskoj gospodarskoj komori. Oni imaju popis agencija koje imaju njihovo odobrenje za rad i koje nemaju mrlju u svojoj prošlosti. Samo s takvima poslujte jer oni za svoj posao odgovaraju moralno, materijalno i kazneno - naglašava Srećko Lozić koji se nekretninama bavi nešto više od 15 godina. Provizija agencije obično je od jedan do tri posto.
Svatko ima svoje kriterije prema kojima će odabrati stan u kojem će provesti dobar dio života. U pravilu, većini je ljudi bitna iskoristivost prostora pa su im draži stanovi u kojima mogu pregrađivati prostorije ili rušiti zidove. Kod novih stanova bitno je da imaju etažno plinsko grijanje i vlastiti vodomjer, a kod starih kakve su instalacije i kad su adaptirani.
Uvijek je bolje kupiti noviji stan zbog instalacija i opreme zgrade, no na onima koji su stari dvije, tri godine se najbolje vidi kakva je hidroizolacija, jesu li parketi dobro postavljeni i slično. Poželjna je uvijek dvostrana orijentacija stana te veći prozori kroz koje dopire dovoljno svjetlosti.
- Možete pogledati stanove koje agencija ima u svojoj ponudi jer su oni već provjereni, a možete prepustiti agenciji da za vas provjeri stan koji ste pronašli u oglasniku. Zgrada u kojoj je stan (ili kuća, ako je stan u kući) mora imati građevinsku i uporabnu dozvolu (osim ako je sagrađena prije 1968. godine), a stan mora biti upisan u zemljišne knjige (što znači da je etažiran) i posjedovati čist vlasnički list.
Ako stan nije upisan u zemljišne knjige ne treba odmah odustati, nego provjeriti zašto je tako. Možda je čovjek napravio kupoprodajni ugovor, ima uredne papire, a nije ga dao upisati u zemljišne knjige. Primjerice, našao sam savršen kupoprodajni ugovor iz 1935. godine, ali stan nije bio uknjižen i onda sam ga ja uknjižio. Kad su provjereni papiri, daje se kapara koja jamči da će cijena ostati nepromijenjena i da će stan biti prodan vama - kaže Lozić.
Uz kaparu se sastavlja i predugovor koji definira kupca, cijenu i kaparu, a s njim se u banci traži kredit za koji obično treba 30 do 40 dana. Odobreni kredit sjeda na račun prodavatelja, a zatim se sklapa ugovor o prodaji stana i pristanak prodavatelja da se stan u gruntovnici upiše kao vlasništvo kupca. Kad dobijete ključeve stana, najprije kupite novu bravu jer ne znate tko sve ima ključ. Slijedi uknjižba i prijava poreza na promet nekretninama.
Ključni pojmovi
- KAPARA Uobičajena kapara je do 10 posto od cijene. U predugovor je važno staviti i klauzulu “kapara kao odustanina”, koja je uvedena i u Zakon da bi se osigurali kupac i prodavatelj. Odustane li kupac, gubi ono što je dao, a odustane li prodavatelj, mora vratiti dvostruko.
- TERET U gruntovnom izvatku provjerava se ima li nekretnina teret poput hipoteke, doživotnog uživanja i slično. Ima primjera da na listu umjesto “nema tereta” piše “teret ispušten” pa se on poslije pojavi.
- UPORABNA DOZVOLA Ima li zgrada uporabnu dozvolu, ima i građevinsku i lokacijsku. Treba prekontrolirati je li u gradnji investitor izašao iz gabarita.
- PREPRODAJA Ako je stan nekoliko puta preprodavan postoji mogućnost da ima neku ozbiljnu manu pa se raspitajte o tome.
- PRIJEVARA Najčešće su prijevare prodaja stana više puta, a tada je u prednosti onaj tko se prvi uknjiži kao vlasnik. Najbolje je unajmiti odvjetnika da sve provjeri, no to će učiniti i agencija i pravna služba banke ako se stan kupuje kreditom.
- TROŠKOVI Noviji stan od 50 četvornih metara u Zagrebu na pristupačnijoj lokaciji košta najmanje 2000 eura po kvadratu. Treba imati i novac za porez na promet nekretninama ako nema oslobođenja, proviziju agenciji, uknjižbu i solemnizaciju ugovora o kreditu, ovjere kod javnih bilježnika... Troškovi mogu dosegnuti i 10 tisuća eura.
-
POREZ Porez na promet nekretninama ne plaća se na prvu nekretninu kojom se rješava stambeno pitanje. Oslobođenje ovisi o veličini prostora i broju osoba koje će imati prebivalište na toj adresi. Za jednu osobu oslobođenje je do 50 kvadrata, za dvije osobe do 65 kvadrata, za tri osobe do 80 kvadrata i raste po deset kvadrata za svaku sljedeću osobu u kućanstvu, do granice od 120 kvadrata stambenog prostora. Ako je nekretnina veća, porez se plaća na višak stambenog prostora.
Izvor:
www.jutarnji.hr
